Существенные условия договора

Три группы существенных условий

1. Предмет — в любом договоре. Он должен быть описан так, чтобы посторонний человек понял, что именно передаётся или делается.
2. Условия, которые закон называет существенными или необходимыми для договоров данного вида. Цена при продаже недвижимости (ст. 555 ГК РФ), арендная плата за здание (ст. 654 ГК РФ), начальный и конечный сроки в подряде (ст. 708 ГК РФ), способы использования и вознаграждение в возмездном лицензионном договоре (ст. 1235 ГК РФ).
3. Условия, о необходимости согласовать которые заявила одна из сторон. Если в переговорах или протоколе разногласий сторона сообщила, что не подпишет договор без условия о рассрочке, это условие становится существенным, хотя закон его таким не считает.

Что происходит, если условие не согласовано

Договор не заключён: он не порождает прав и обязанностей, по нему нельзя требовать исполнения, неустойки или расторжения. Всё переданное возвращается как неосновательное обогащение, а вместо договорной неустойки начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ.

Незаключённый договор не следует путать с недействительным. Недействительная сделка состоялась, но нарушает закон; в незаключённом договоре стороны вообще не договорились. К нему не применяются правила о недействительности сделок, включая специальные сроки давности.

Когда сослаться на незаключённость нельзя

Сторона, которая приняла полное или частичное исполнение или иным образом подтвердила действие договора, не вправе требовать признания его незаключённым, если это противоречит принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Подписали акты, оплатили счёт, приняли товар — довод о несогласованном предмете суд отклонит.

Суды вообще стремятся сохранить договор. Пока не доказано иное, они исходят из того, что договор заключён и действителен (п. 44 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49), а пробелы закрывают диспозитивными нормами: цену определяют по п. 3 ст. 424 ГК РФ, срок исполнения — по ст. 314 ГК РФ.

Как проверить свой договор

• Сверить текст с главой ГК РФ о договоре этого вида: какие условия закон называет существенными.
• Убедиться, что приложения — спецификации, техническое задание, планы помещений — перечислены в договоре и подписаны. Предмет часто описан именно в них.
• Условия, без которых сделка для вас теряет смысл, заявлять письменно до подписания: так они получают статус существенных.
• В смешанном договоре проверить каждую часть: к ней применяются правила о том договоре, элементы которого она содержит (п. 3 ст. 421 ГК РФ).