Договор аренды коммерческой недвижимости

Форма, срок и регистрация

Договор заключается письменно, одним документом, подписанным сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если срок аренды — год и более, договор подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Без неё стороны связаны договором между собой, но арендатор не сможет противопоставить его третьим лицам: сохранить аренду при продаже здания или воспользоваться преимущественным правом на новый срок.

Договор, в котором срок не указан, считается заключённым на неопределённое время. Любая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Существенные условия

Первое — объект: данные, позволяющие определённо установить имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ). На практике это адрес, кадастровый номер, этаж, площадь и план с выделенными границами, если арендуется часть помещения. Второе — размер арендной платы: без него договор аренды здания или сооружения считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Менять плату по соглашению сторон можно не чаще раза в год, если договор не устанавливает иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Арендатору стоит проверить, нет ли у арендодателя права поднимать ставку в одностороннем порядке и ограничен ли размер индексации.

Кто за что платит

Капитальный ремонт по умолчанию лежит на арендодателе, текущий — на арендаторе (ст. 616 ГК РФ). Договор может распределить расходы иначе, поэтому этот раздел читают особенно внимательно.

Стоимость неотделимых улучшений, сделанных с согласия арендодателя, возмещается после прекращения аренды, если договор не говорит иное; без согласия — не возмещается вовсе (ст. 623 ГК РФ). Типовые договоры собственников компенсацию исключают, и арендатору, который вкладывается в отделку, этот пункт нужно согласовывать отдельно. Сдать помещение в субаренду можно только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Расторжение и возврат помещения

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения через суд, если арендатор более двух раз подряд не внёс плату в срок, существенно ухудшает имущество или пользуется им не по назначению, — но после письменного предупреждения (ст. 619 ГК РФ). Основания для арендатора названы в ст. 620 ГК РФ. Договором можно предусмотреть и внесудебный отказ; проверьте, дано ли это право обеим сторонам.

Добросовестный арендатор имеет преимущественное право на новый срок, если письменно заявил о нём до окончания договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Помещение возвращают по акту. За время просрочки возврата арендодатель взыскивает арендную плату, а если она не покрывает убытков — и убытки (ст. 622 ГК РФ). Обеспечительный платёж удобен обеим сторонам, когда в договоре названы основания его удержания и срок возврата.