Росреестр о ВРИ земель: изменения с 1 марта 2026 года

Что произошло

Росреестр разъяснил применение Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ, который с 1 марта 2026 года направлен на устранение правовой неопределенности в вопросах установления видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков, а также порядка предоставления земель. Практический смысл изменений — сделать более предсказуемыми процедуры выбора/смены ВРИ и снизить число спорных ситуаций, когда разные органы и участники рынка по-разному трактуют, какой ВРИ допустим и как его корректно оформить.

Для бизнеса ВРИ — это не «формальность в выписке ЕГРН», а юридическая основа для строительства, эксплуатации объектов, получения разрешений и подключения к инфраструктуре. Несоответствие фактического использования ВРИ может приводить к отказам в градостроительных процедурах, предписаниям надзорных органов и спорам с публичными собственниками земли. Закон № 295-ФЗ, по позиции Росреестра, вводит более ясные правила, что именно считается установленным ВРИ, как он меняется и как это соотносится с предоставлением земельных участков.

Важно: изменения действуют с 01.03.2026, поэтому 2025–начало 2026 года — окно для инвентаризации земельного банка и подготовки документов, особенно если планируются сделки, строительство или смена профиля использования площадок.

Кого касается

Изменения затрагивают компании и ИП, которые:

• владеют земельными участками или арендуют их у государства/муниципалитета (производственные площадки, склады, торговые объекты, офисы, гостиницы, АЗС, логистические хабы);
• планируют строительство/реконструкцию объектов капитального строительства и зависят от корректного ВРИ (девелоперы, промышленность, агро, ритейл, HoReCa);
• участвуют в процедурах предоставления земельных участков (торги, предоставление без торгов в предусмотренных законом случаях) и должны заранее понимать, какой ВРИ будет установлен;
• покупают/продают участки или объекты недвижимости, где «экономика сделки» зависит от возможности сменить ВРИ (инвесторы, собственники площадок под редевелопмент).

Косвенно изменения важны и для компаний, использующих землю под линейные объекты и инфраструктуру (энергетика, связь, дороги), поскольку ВРИ и порядок предоставления земель часто являются базой для проектирования и последующей регистрации прав.

Правовые последствия

1) Снижение неопределенности, что считать установленным ВРИ и как его менять. Закон № 295-ФЗ, по разъяснениям Росреестра, направлен на унификацию подходов к установлению ВРИ и порядку его изменения. Для бизнеса это означает меньше ситуаций, когда один орган считает ВРИ допустимым «по правилам землепользования и застройки», а другой требует дополнительного решения или отказывает в регистрации/согласовании из‑за расхождений в документах.

Базовые рамки ВРИ по-прежнему опираются на земельное и градостроительное регулирование: категории земель и разрешенное использование (ЗК РФ), градостроительные регламенты и правила землепользования и застройки (ГрК РФ). ВРИ является юридическим параметром участка, отражаемым в ЕГРН, а значит, влияет на регистрацию прав и сделок (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

2) Больше предсказуемости при предоставлении земельных участков. В практике предоставления земель (в аренду/собственность) один из ключевых вопросов — какой ВРИ будет установлен в решении о предоставлении и как он соотносится с планируемым использованием. Закон № 295-ФЗ заявлен как устраняющий неопределенность и в этой части, что важно при подготовке заявок, бизнес‑планов и финансовых моделей проектов.

Предоставление земельных участков из публичной собственности регулируется Земельным кодексом РФ (в частности, общими правилами о предоставлении участков, торгах и основаниях предоставления без торгов). ВРИ в таких процедурах — один из определяющих параметров: он влияет на допустимость размещения объекта и на дальнейшие градостроительные шаги (получение ГПЗУ, разрешения на строительство и т.п. по ГрК РФ).

3) Меньше рисков «нецелевого использования» и связанных санкций при корректном оформлении ВРИ. Если фактическая деятельность на участке не соответствует установленному ВРИ, это может повлечь претензии со стороны органов земельного контроля и собственника земли (если участок арендуется у публичного образования). Гражданско‑правовые последствия могут включать требования об устранении нарушений, расторжение договора аренды и взыскание убытков — в зависимости от условий договора и применимых норм (ГК РФ: общие положения об обязательствах и аренде; при публичной земле — также специальные правила ЗК РФ).

Уточнение порядка установления/изменения ВРИ повышает управляемость: бизнесу проще заранее привести документы в соответствие и снизить вероятность того, что проект «встанет» на этапе разрешительных процедур из‑за спорного статуса ВРИ.

4) Влияние на сделки и due diligence. Для M&A и сделок с недвижимостью ВРИ — один из ключевых параметров правового аудита. После вступления закона в силу контрагенты и банки, как правило, будут ожидать более четкого подтверждения: какой ВРИ установлен, как он был изменен (если менялся), и нет ли риска оспаривания. Это напрямую связано с регистрационными данными ЕГРН и документами-основаниями (218‑ФЗ).

5) Переходный период и необходимость сверки локальных регламентов. Хотя закон действует с 01.03.2026, на практике многое будет зависеть от того, как муниципалитеты и субъекты РФ приведут свои процедуры и административные регламенты в соответствие, а также как будут обновляться сведения ЕГРН. Бизнесу стоит учитывать возможные «технические» задержки и заранее закладывать их в сроки проектов.

Рекомендации

• Проведите инвентаризацию земельных участков и ВРИ. Сверьте фактическое использование с ВРИ в выписках ЕГРН (218‑ФЗ) и с градостроительными регламентами по ГрК РФ. Отдельно выделите участки, где планируется строительство/реконструкция.
• Оцените, требуется ли смена ВРИ под текущую или планируемую деятельность. Если бизнес использует участок «шире», чем позволяет ВРИ, подготовьте правовую дорожную карту изменения ВРИ и сопутствующих процедур (ГрК РФ/ЗК РФ).
• Проверьте договоры аренды публичной земли. Убедитесь, что цель предоставления и условия использования коррелируют с ВРИ и проектом. При необходимости инициируйте переговоры о внесении изменений, чтобы снизить риски претензий и расторжения (ГК РФ + специальные нормы ЗК РФ).
• Обновите чек-листы для сделок и проектного финансирования. Включите в due diligence проверку истории установления/изменения ВРИ и комплектности документов-оснований, чтобы избежать отказов в регистрационных действиях и споров (218‑ФЗ).
• Заложите сроки на административные процедуры после 01.03.2026. На старте применения закона возможны различия в практике на местах; планируйте буфер по срокам и бюджету на правовое сопровождение.